1) Арендодателем, помимо собственника может выступать иное лицо, управомоченное законом сдавать имущество в аренду. Унитарное предприятие уполномочено сдавать имущество с согласия собственника данного имущества.То есть в договоре аренды должно быть прописано право субаренды, но при этом согласно положениям Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции»: Статья 17.1 1. гласит, что заключение договоров аренды, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. В порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении: 1) государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям. То есть без соблюдения вышеуказанных норм, субаренда может являться не правомочной, что уже лишает права «псевдоарендодателей» взымать арендную плату с субарендаторов, а для самого Арендатора это грозит признанием сделки ничтожной и договор муниципальной аренды может быть расторгнут в связи с нарушением условий.
Мы все понимаем, что «муниципалка» по цене аренды намного дешевле и выгодней, чем аренда частной собственности и многие арендаторы пользуясь этим сдавая в субаренду завышают цену имущества от цены основного договора. На это у находчивых предпринимателей есть право, но в таком случае необходимо не забывать про обязанность уплаты налога на прибыль. Поэтому снимая в субаренду помещение нужно соблюдать все привила гражданско попсового оборота и не торопиться соглашаться на указание в договоре субаренды меньшей цены за аренду помещения, чем в действительности будите оплачивать. Во-первых это лишит недобросовестных арендаторов федерального имущества наживаться на Вашей лояльности, как субарендатора, во — вторых при возникновении споров не будет нелепых казусов из за «серых» денежных обязательств. Например, по факту ежемесячно Вы оплачиваете аренду 100 000 т.р. , а в договоре указали 5 т.р., депозит на практике, чаще всего, равен одной месячной оплате за помещение. В соответствии с ГК РФ в случае, если арендатор или субарендатор не портил имущество собственника или арендодателю вносил платежи в соответствии с графиком в предусмотренный договором срок, сумма обеспечительного платежа — депозита подлежит возврату в том же размере. И вот здесь недобросовестный арендодатель ссылаясь на договор может вернуть сумму не фактически оплаченную 100 000 т.р. , а указанную в договоре 5 т.р. Что же происходит с этой «экосистемой» аренды недвижимости в условиях пандемии. Председатель правительства Михаил Мишустин подписал распоряжение, по которому часть предпринимателей, пострадавших от пандемии Covid-19 освободят от уплаты аренды федерального имущества до 1 июля 2020 года. Распоряжение утверждено 10 апреля 2020 года. Однако некоторые находчивые предприниматели освобожденные от этих обязательств, сдают в «серую» объекты федерального имущества, что приносит им не малый доход. И невзирая на лояльное отношение правительства к себе не проявляют должного внимания к субарендаторам, не говоря уж вообще об отсутствии законности в своих действиях, требуя в свою очередь у официально не оформленных субарендаторов плату за помещение. Как и в условиях пандемии, так и в обычном деловом обороте субарендаторам. Что бы не попасться на удочку «ловким предпринимателям» нужно придерживаться законодательных норм и правил при заключении договора субаренды федерального имущества. И не бояться напоминать об этом арендаторам объектов федерального имущества, так как нарушение этих требований делает не только субарендаторов заложниками ситуации, но и грозит недобросовестным арендаторам расторжением договора аренды с представителями власти это как минимум, например выдержка из постановления экономической коллегии Верховного суда РФ « договор был заключен с нарушением норм закона «О защите конкуренции», который не разрешает менять условия аренды муниципального имущества, закрепленные в заявке на участие в аукционе и конкурсной документации» , где договор был признан ничтожным. Кроме того предусмотрено привлечение к отвественности. Если в рамках налоговой ответственности контролеры вправе взыскать с плательщика штраф за неуплату налогов (а также пени) на доход, то в УК кроме штрафов указаны и более строгие наказания, вплоть до лишения свободы (ст. 198, 199 УК РФ).Так же предусмотрена административная ответственности с назначением наказания в виде административных штрафов по ч. 2 ст. 7.24 КоАП РФ за незаконное использование федерального имущества. Если же договор субаренды оформлен должным образом с соблюдением всех требующих норм, то в связи с тяжёлой экономической ситуацией сложившейся на фоне пандемии, субарендатор вправе обратиться к арендодателю с просьбой о предоставлении отсрочки платежа до июня месяца либо на иной срок, по договорённости сторон.Так как в данных условиях действует принцип свободы договора и стороны могут прийти к решению проблемы, только путём компромисса и двустороннего соглашения, но если в договоре субаренды не указано иное, так например пункт о том, что все обязательства по оплате имеют ссылку на основной договор аренды. Тогда при освобождении арендодателя, как арендатора от оплаты, автоматически освободят и субарендатора. Поэтому , если возникают трудности с определении прав и обязанностей в рамках данных арендных правоотношений, то лучше обратиться за помощью к юристам, так как на первый взгляд в не сложных делах, может быть много подводных камней
